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文 | 金衛(wèi)
換帥一年，綠城中國交出了2020年半年報。
上半年，綠城中國實現(xiàn)合同銷售金額912億元，同比增長23%；總收入達到238.9億元，同比增長28.1%；股東應占利潤20.9億元，同比上升1.9%；利潤31.30億元，同比增長1.8%。
這份看起來不錯的成績單，用綠城中國新掌門張亞東的話說，“綠城實現(xiàn)了規(guī)模盈利與品質品牌齊頭并進?！?
據(jù)克而瑞發(fā)布的2020上半年房地產企業(yè)銷售排行榜，綠城中國排名第十。綠城的計劃是要在2025年實現(xiàn)銷售規(guī)模5000億，平均每年以15%的速度增長。
品質，一度是綠城的代名詞，也是綠城最為重要的“基因”。但隨著創(chuàng)始人宋衛(wèi)平的離開，綠城開始追求規(guī)模和速度，從2000億到5000億，綠城要在五年內完成。
但在追求規(guī)?；牡缆飞?，綠城的品牌在逐漸退色，各種業(yè)主維權事件，透支了綠城多年來積累的品牌信譽，綠城的金字招牌，也不再如從前響亮。
沒有了宋衛(wèi)平，綠城中國會駛向何方？也值得關注。
綠城的5000億目標
綠城，一度是房地產質量的代名詞。
綠城的基因，源于它的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平。從創(chuàng)立之初，綠城就死磕品質，遵循“慢工出細活”。
為了品質，宋衛(wèi)平不惜代價，稍有瑕疵，砸掉重做。因為品質，他的下屬經常被罵，坊間流傳最廣的那句：“產品都做不好，可以去跳樓了?！?
對于房地產這樣資金密集型行業(yè)，時間、效率顯得尤為重要，2007年至2010年，綠城平均存貨周期在2200天以上，從拿地到資金回籠長達6年，而友商只有它的一半。
因為這股子的“工匠精神”，綠城獲得市場認可，在杭州，綠城中國更是一塊金字招牌；綠城由此被稱為“地產界的蘋果”，宋衛(wèi)平更被譽為“地產界的喬布斯”。
2010年后，房地產市場迎來嚴厲的調控，綠城的高負債、高成本讓公司陷入了資金鏈斷裂的險境中，“慢工出細活”這條路，似乎不適合中國的房地產行業(yè)。
2014年，綠城經歷多方聯(lián)姻之后，最終迎來了“中交集團”。2018年，中交系張亞東正式接替曹舟南成為綠城新任行政總裁。
對中交而言，其一直有個“雄心壯志”，就是殺入央企的前3強。所以，中交對綠城給予相當大的期望。中交集團一度喊話，要做中央房企第二，主要就要靠綠城。
2019年7月，宋衛(wèi)平正式退休，綠城高管大換血。綠城由此走上了一個快速發(fā)展的道路，
“早銷，多銷、快銷”的策略，讓綠城快跑起來、規(guī)模大起來。
2019年，綠城當年的銷售額就達到2018億元，位列房地產第15位。
作為宋衛(wèi)平的接班人，張亞東在2019年報發(fā)布會上給綠城中國定下了“到2025年沖擊5000億元”的銷售目標。
2020年，盡管疫情來襲，但張亞東依然給全年定下的目標是2500億。按照2500億元全年目標計算，今年上半年綠城僅完成36%，下半年還有近1600億的任務要完成。
不過，8月28日，張亞東在出席業(yè)績發(fā)布會上表現(xiàn)出了極大的信心，稱會100%完成目標，形勢好的話甚至會有一定的超額。
在綠城中國上半年912億元的合同銷售額中，投資項目合同銷售金額約661億元（同比增長34%），權益金額約382億元（同比增長43%）；代建管理項目合同銷售金額約251億元。
按照張亞東的說法，未來，綠城中國將積極布局重資產、輕資產、“綠城+”三大業(yè)務板塊，優(yōu)化業(yè)務結構，實現(xiàn)規(guī)模盈利與品質品牌齊頭并進。
增收不增利的困境
高品質往往意味著高價格，綠城的房子，往往比同行要高出一個檔次。
綠城的半年報顯示：物業(yè)銷售均價為每平方米人民幣21222元，較2019年同期的每平方米人民幣16731元上升26.8%。這在房企中處于前列。
按綠城的說法，銷售收入的增長主要源自上半年結轉收入的項目中銷售占比較高的一二線城市別墅項目單價較高所致。
但是，高價并沒給綠城帶來利潤的高質量增長。在營業(yè)收入增長時，綠城的毛利率、凈利潤率卻出現(xiàn)了不同程度的下跌。
其中，毛利潤率由2019上半年的32.0%下降至25.9%，凈利潤率由2019年的16.5%下降至13.1%。
毛利率下降，主要在于成本的快速增長。今年上半年，綠城中國營業(yè)成本177.12億元，同比增幅達39.58%，而營收僅增長28.1%，導致其毛利潤同比僅增3.6%。無論是毛利率還是凈利潤率，綠城中國低于行業(yè)的平均水平。
近年來，綠城中國因逆勢擴儲而財務費用大增，今年1至6月，綠城中國財務費用12.52億元，上年同期為8.01億元，同比增長56.3%。
另外，今年上半年，綠城中國還計提了超2億元的減值準備，這些因素共同導致綠城中國凈利率低于同行。
今年上半年，綠城中國發(fā)債力度不小，完成境內債券發(fā)行共145.9億元，還發(fā)行7.3億美元的置換債券。
在債務方面，今年上半年綠城中國的總負債達到3014.6億，其中流動負債為2195.8億，資產負債率為80.27%，較上年同期79.46%有所提升。目前，綠城持有現(xiàn)金565.7億元（不含抵押銀行存款），其短債比為1.63。
質量問題是個結
央企的資信支持，成為綠城中國擴張的一張牌，無論是融資還是拿地方面，綠城一改往日風格，在土拍市場，綠城頻頻動輒豪擲千金，表現(xiàn)十分激進。
2020開年，綠城中國就擲下144億元在北京拿下三宗地塊，溢價率38%。疫情期間，綠城拿地金額超過600億元。在浙江，綠城中國也是大手筆，以278.4萬方的建筑面積奪得浙江拿地面積的冠軍之位，拿地金額349.3億元。
在快速擴張之時，綠城的土儲規(guī)模和貨值均在增長。
截至6月30日，綠城中國新增土儲總建筑面積1097萬平方米，對應新增貨值達1756億元，較去年同期大幅增加181%；通過收并購獲取的項目預計貨值約738億元，占比42%；預期25%的新增貨值可在年內轉化為合同銷售額；一、二線城市的可售貨值占比75%。
截至2020年6月30日，綠城中國土地儲備總建筑面積4801萬平方米，總可售貨值約7427億元，遍布長三角、環(huán)渤海、成渝、長江中游等核心城市群，一、二線城市占比達74%。
7427億的可售貨值，支撐著綠城5000億的目標。
今年，綠城中國將手下的代建業(yè)務綠城管理分拆上市，直接開創(chuàng)了“代建”上市的先河。
中報還披露：截至2020年6月30日，綠城代建管理項目合共268個，商業(yè)代建和政府代建六四開，總合約項目總建筑面積約7331萬平米，同比增長6.9%。
急速的擴張，再加上代建規(guī)模，如果質量無法保證，勢必影響綠城中國的品質和聲譽。
去年以來，綠城中國的質量問題頻發(fā)，多地爆發(fā)維權，包括濟南章丘中康綠城百合花園、青島李滄綠城郁金香岸、黃巖綠城寧江明月等地業(yè)主的維權事件，多次見諸于報端。
最近綠城維權的案例，則是今年8月，江蘇南通綠城曉風印月的業(yè)主，控訴綠城曉風印月在房源銷售過程中故意隱瞞重要信息，導致購買的房子“貨不對板”。
最為關鍵的是，這些業(yè)主以高出市場價買下綠城的豪宅，卻發(fā)現(xiàn)與宣傳差距巨大，心理落差不小。而綠城中國給出的回應，則將責任推給了地方政府的規(guī)定和銷售的宣傳不到位。
曾經，宋衛(wèi)平苦心經營20年，把綠城打造成了“中國教科書級的房企”。但在“5000億房企”這條路上，綠城中國逐漸丟失了自己的“特長”，尤其是質量這張王牌，如今已經黯然失色，綠城出品，也不再必屬精品，綠城如愿進入到房企十強，但這種速度，也透支了當年綠城的品質。
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還記得幾年前，綠城高管說：“形勢逼著開發(fā)商進行快周轉、控成本、降標準，房屋質量也越來越差”，“沒有開發(fā)商敢保證房子不漏水。”未來，綠城中國將走向何方？
責任編輯：張海營
