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在管面積6.4百萬平米，領(lǐng)先興業(yè)物聯(lián)、燁星集團。
距離首份招股書失效四十余天之后，宋都服務(wù)再次踏上赴港IPO的征程。
據(jù)IPO早知道的消息，宋都服務(wù)于9月2日晚間披露新版的港股招股書，財務(wù)數(shù)據(jù)更新至2020年6月，信達國際仍為獨家保薦人。
此前IPO早知道關(guān)注到，宋都服務(wù)存在規(guī)模過小、關(guān)聯(lián)方依賴以及盈利能力偏弱等問題。
由于舊版招股書財務(wù)數(shù)據(jù)截至2019年9月，如今9個月的時間已經(jīng)過去，宋都服務(wù)相關(guān)情況是否有所改善？
規(guī)模方面，宋都服務(wù)仍然無法擺脫“袖珍”物業(yè)公司的范疇。于2020年6月末，其在中國的14個城市設(shè)有9間附屬公司及15間分公司（當中大部分位于浙江?。?3項物業(yè)（包括16項住宅物業(yè)及17項非住宅物業(yè)）提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約為6.4百萬平方米。
從一眾上市物企的半年報來看，碧桂園服務(wù)（06098.HK）、彩生活（01778.HK）、雅生活（03319.HK）、保利物業(yè)（06049.HK）在管面積悉數(shù)突破3億平方米，在規(guī)模上至少等于50個宋都服務(wù)；但并不表示宋都服務(wù)完全沒有機會，畢竟其的在管面積已經(jīng)領(lǐng)先興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）的2.6百萬平米以及燁星集團（01941.HK）的5.57百萬平米。
同9個月前相比，宋都服務(wù)的體量有了很大進步，集中表現(xiàn)為新增物業(yè)項目6項、新增在管面積2.4百萬平方米。其中，在管面積的增長幅度達到60%，這一數(shù)值已然居于同行前列。
關(guān)聯(lián)方依賴層面，這是物管行業(yè)老生常談的話題。宋都服務(wù)對兄弟公司宋都股份（600077.SH）的依賴由來已久，2017-2018年及2019年前9個月其來自宋都股份開發(fā)物業(yè)（含獨立開發(fā)和合作開發(fā)）的在管建筑面積分別為311.5萬平米、364.5萬平米及343.5萬平米，分別占當期總在管建筑面積的98.4%、95.5%及86.9%。
可喜的是，宋都服務(wù)的依賴癥卻在2020年得到極大緩解。上半年其來自關(guān)聯(lián)方物管服務(wù)收益金額為41.5百萬元，占當期物管服務(wù)總收益的69.7%，對比2019年末的91.7%，相當于降低22%個百分點。
宋都服務(wù)關(guān)聯(lián)方依賴（來源：招股書）
不過這一情形能否得到維系，尚有待繼續(xù)觀察。在物管服務(wù)依賴下降的同時，宋都服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)卻同宋都服務(wù)越來越密切，相關(guān)關(guān)聯(lián)方貢獻均超過98%。
宋都服務(wù)在招股書中直言，”倘我們未能發(fā)展其他獨立第三方房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的業(yè)務(wù)并成功實現(xiàn)客戶群多樣化，則我們的增長前景亦可能受到重大不利影響?！?
盈利層面，宋都服務(wù)綜合排名有所提升、地域品牌力進一步增強。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，其在2017-2020年按物業(yè)管理綜合實力計在[中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)]中分別排名第81、第71、第65及第56；在總部設(shè)在杭州及浙江省的物管服務(wù)百強企業(yè)中，2019年按純利分別排名第5及第7位。
而在2020年上半年，宋都服務(wù)的整體毛利率為27.6%，相較2019年的29.2%下降1.6個百分點。其中，因受疫情影響較大，酒店業(yè)務(wù)和長租公寓業(yè)務(wù)毛利率更是大幅下滑。
宋都服務(wù)毛利率情況（來源：招股書）
如若單看物業(yè)管理服務(wù)，上半年宋都服務(wù)該項毛利率僅為20.7%，在行業(yè)也是屬于低位。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年港股房地產(chǎn)服務(wù)板塊平均毛利率為30.4%。碧桂園服務(wù)中報則顯示，2020年中其基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率同比提升2.4pb至38.1%。
綜上來看，宋都服務(wù)新版招股書整體更為亮麗，但不得不提防其中潛在的風險。尤其是，在恒大、融創(chuàng)、華潤等頭部房企紛紛作出分拆物業(yè)上市決定的當頭，宋都服務(wù)在規(guī)模上的羸弱更是成為其的短板。
事實上，年初以來港股物業(yè)板塊漲逾60%，而小盤股燁星集團和興業(yè)物聯(lián)卻是逆勢大跌，且跌破發(fā)行價。即便宋都服務(wù)搭載這波物業(yè)上市熱登陸資本市場，或難逃兩袖珍物企同樣的命運。
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港股物業(yè)板塊走勢（來源：富途牛牛APP）
而在物管行業(yè)加劇洗牌的今天，收并購隨處可見，如何從頭部玩家林立中覓得生存空間亦應(yīng)是宋都服務(wù)急需正視的問題。
責任編輯：馬婕
